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房地产企业土地增值税筹划

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摘要:土地增值税对于房地产开发企业而言是最为主要的税种之一,无论是在转让国有的土地使用权还是出售地上的建筑物时,都涉及到土地增值税,因此如何科学准确地实现对土地增值税的核算,对于房地产企业的财务部门而言就成为重中之重。本文首先简要介绍了房地产企业常用的土地增值税清算方法,其次对土地增值税的税务处理和会计处理方法进行了阐述,最后提出了房地产企业在进行土地增值税的税务处理时应该注意的问题,旨在为房地产企业的会计处理提供一定的参考价值。

关键词:房地产开发企业;土地增值税;清算;财税处理

土地增值税是指个人或者单位在有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入时,应该向国家缴纳的一种税。土地增值税的征收,一方面可以增加国家的财政收入,促进国家各方面事业更好的发展,另一方面也有助于国家加强对房地产企业和交易市场的宏观调控,进一步规范房地产市场,抑制土地炒买炒卖。

一、房地产开发企业常用的土地增值税清算方法

税务机关主要采取查账征收和核定征收两种方式对土地增值税进行清算。房地产企业缴纳土地增值税通常采取前者,分为预征和清算两个环节。一般而言,开发项目实施过程中发生销售收入或取得预收款项时按照税法规定符合预缴条件的,应预缴土地增值税。对于存在预缴土地增值税的项目,项目完工后符合清算条件的应进行土地增值税清算。并与预征的土地增值税进行比较,多退少补。

二、土地增值税的税务处理

1.清算工作及其准备

土地增值税对于房地产行业调控起着至关重要的作用,因此,各房地产企业应该引起足够的重视,在进行清算工作之前,要为其预留足够的清算时间,并且准备好与清算工作相关的各种原始资料,包括会计核算资料、相关凭证和取得的发票以及相关合同等。其次,企业应该清楚地划分清算项目。目前关于项目划分的规定主要有以下三种,第一,国家相关部门核准开发的分期项目工程,应该按照分期项目为单位进行核算;第二,开发项目中的普通住宅项目和非普通住宅项目应该分开进行分别核算;第三,其他用途的房地产开发项目应该按照各自的用途分别根据税法规定进行核算。最后,清算准备工作还要考虑合理避税的问题。通常纳入清算的项目越多承担的土地增值税整体税负越少。

2.确定房地产项目的扣除部分

一般而言,房地产企业在转让地上建筑物及其附着物时应该扣除的项目包含以下几个方面:①取得该项目土地使用权时支付的成本;②房地产项目的开发成本和开发费用;③转让该房地产项目时涉及的税金;④加计扣除额,即取得土地使用权时的成本与房地产开发成本之和的20%。在确认各项成本费用时一般要注意以下几个方面:①根据相关合同规定的金额;②成本费用的发票是否完整、真实;③转让过程中的评估、交易费用等是否已经纳入计算的项目成本中。

3.计算应纳税额

在计算增值税应纳税额之前,应该首先根据公式:增值额=收入额—扣除项目金额,计算该项目的增值额,其次确认项目增值率,按照增值额÷扣除项目金额×100%进行计算,最后企业根据速算扣除系数表,确定速算扣除系数,根据公式:应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除数系数得出最终的应纳税额,一般而言,土地增值税采用四级超率累进税率。

4.申请清算

土地增值税的清算方式有两种:自行清算和要求清算。自行清算是指房地产企业在开发项目满足清算条件之日起90日内主动向税务机关申请进行清算;根据相关的规定准备清算材料、鉴定报告等,开展清算工作;要求清算则是指在税务机关认为确实需要进行清算的项目,下达清算通知书,房地产开发企业在接到通知之日起90日内进行相关清算工作。

三、土地增值税的会计处理

1.预缴的会计处理

预缴的土地增值税,是一种依据当期的销售收入和预收款,再乘以预收税率计算得出的一种税额。其中预收税率是根据各地的具体情况进行自行确定的。关于会计核算,由于当期销售收入增加而预缴的税款,直接借记“应交税费——应交土地增值税(预缴)”科目,贷记“银行存款”科目。土地增值税不通过“税金及附加”科目核算。

2.清算的会计处理

清算工作在项目竣工之后进行,对于符合清算条件的项目进行清算,清算工作遵循“多退少补”的原则,企业应该补交的土地增值税税额=应纳土地增值税税额—预缴土地增值税税额。如果预缴的税额大于应纳税额,则企业应该向税务局申请退税。进行会计处理时,若企业应该向税务部门补交土地增值税,在计提时借记“税金及附加”,贷记“应交税费——应交土地增值税”,在实际缴纳时,借记“应交税费——应交土地增值税”,贷记“银行存款”等付出的对价;若企业应该向税务部门申请退税,则做与上述情况相反的会计分录,即计提时应该借记“应交税费——应交土地增值税”,贷记“税金及附加”,收到退回的税款时,借记“银行存款”,贷记“应交税费——应交土地增值税”。

四、结语

税务处理一直都是会计工作一大难点,而土地增值税作为房地产企业最为常见的税种之一,更应该受到重视。土地增值税的清算工作涉及范围广,时间跨度也较长,很容易由于不慎出现差错,造成纳税风险。土地增值税是国家对房地产市场和行业调控的重要手段,只有各个房地产企业自身引起重视,在进行土地增值税的会计和税务处理时,按照国家和有关部门的规定,认真开展相关的成本计算、土地增值税额计算等工作,才能更好地保证房地产行业更为有序的发展。

参考文献:

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[2]陈晓东.房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险及筹划[J].中国乡镇企业会计,2019(4):47-48.

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[4]谢旻月,周诗蕾,洪晨霞.浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划——以重庆市龙湖地产为例[J].现代:信息版,2019(3):18-19.

作者:朱庆祎 单位:内蒙古大兴安岭林业房地产开发有限责任公司

房地产企业土地增值税筹划责任编辑:陈老师    阅读:人次

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